Usucapião Extrajudicial: se você reside no imóvel há mais de dez anos, então pode fazer esta escolha

Há muitas formas de se adquirir um imóvel.

A mais comum que conhecemos é negociar um imóvel com o vendedor e, depois de tudo acertado, registrar os dados em um contrato de compra e venda.

Porém nem todas as pessoas possuem capacidade financeira para adquirir um bem imóvel, que costuma superar valores de R$ 100.000,00.

Aqui entra a usucapião extrajudicial, uma das formas de se tornar proprietário de um terreno, com ou sem casa, desde que você respeite alguns requisitos legais, entre eles a posse por mais de 10 anos contínuos.

Neste artigo você vai conhecer quais etapas são necessárias obter a usucapião extrajudicial, que não precisa de processo judicial.

Foto da advogada e expert em Direito Imobiliário Mônica Godoy, autora deste artigo.

O QUE É USUCAPIÃO?

A usucapião é uma forma originária de aquisição de propriedade mediante o exercício pacífico e contínuo da posse. Afinal, para o direito, o que é posse?

Posse é a exteriorização da propriedade, o possuidor é aquele que age como se fosse proprietário, praticando os poderes inerentes à propriedade.

O artigo 1228 do Código Civil ensina que o proprietário é aquele que pode usar, gozar, dispor ou pode reaver a coisa. Exemplos práticos que podemos tirar deste artigo: quem é possuidor pode emprestar o bem para amigos, pode sair para viajar e o bem continua sendo seu, se desejar utilizar como uma fonte de renda (aluguel), pode expulsar alguém que tenha invadido a sua casa/apartamento.

O que é usucapião extrajudicial?

Realizada diretamente no cartório, sem a participação de um juiz ou Tribunal. Isso reduz custos e tempo, se comparado ao procedimento judicial, além de ter menos formalismos, como audiências e a participação de testemunhas.

O tabelião irá precisar checar algumas exigências documentais previstas em lei, para que o pedido da usucapião seja aceito no Registro de Imóveis. Ao final do procedimento, o possuidor (dono), terá direito à retificar a matrícula com os seus dados, bem como solicitar o desmembramento na prefeitura, com o objetivo de regularizar o IPTU, água e luz.

A base legal principal sobre este assunto está Lei de Registros Públicos (n. 6.015/73), artigo 216-a.

Quais são os requisitos para conseguir a usucapião extrajudicial?

1. Ata notarial: lavrada por tabelião atesta o tempo da posse do requerente, apontando a cadeia sucessória. aqui é bem importante grifar que o tempo de posse exercida pelos posseiros anteriores pode ser somado ao tempo de posse exercida pelo requerente.

2. Laudo topográfico: com memorial descritivo e anotação de responsabilidade técnica: documentos elaborados por topógrafo habilitado, que indicam medidas, dimensões, coordenadas e confrontantes do imóvel.

3. Certidões negativas: obtidas junto à comarca onde o imóvel está situado, atestam a inexistência de ações judiciais relacionadas ao imóvel e seus posseiros.

4. Justo título: documento que demonstre a posse legítima sore o imóvel como contrato de compra e venda, contrato de cessão de direitos possessórios, entre outros. só pode ser exigido em casos de usucapião extrajudicial na modalidade ordinária.

5. Outros documentos: que comprovem a posse pelo tempo exigido na modalidade escolhida: carnês de IPTU, faturas de água ou luz, certidões obtidas junto à prefeitura municipal de onde o imóvel estão localizado, fotografias e declarações de vizinhos.

6. Ter um(a) advogado(a): obrigatório para encaminhar o requerimento da usucapião extrajudicial, com o apoio do cartório. O profissional também vai solicitar a notificação de união, estado e município que devem informar se possuem interesse na área. Também citados os confrontantes (vizinhos de extrema), e publicado um edital para conhecimento público.

Despesas para conseguir a Usucapião Extrajudicial

Para iniciar o procedimento de usucapião extrajudicial, são devidos os emolumentos cartorários (despesas previstas em lei), tanto para a elaboração da ata notarial quanto para a análise do pedido no cartório de registro de imóvel.

Devem ser contabilizados os gastos com cópias, autenticações de documentos, e publicação de editais em jornais. Ainda assim este formato é de fato mais rápido e barato que o procedimento judicial.

Lembre-se que a opção pelo procedimento de usucapião extrajudicial só deve ser feita se todas as exigências documentais puderem ser cumpridas, caso contrário, o pedido será indeferido.

A última alternativa é o procedimento judicial, para que um juiz declare por sentença o seu direito à usucapião.

Este tipo de processo é instaurado por um(a) advogado(a) irá tramitar na comarca da localização do bem como regra geral. Portanto se o bem está em Florianópolis, será uma vara desta cidade que irá processar o pedido de usucapião.

Dentre as possibilidades do pedido de usucapião na Justiça, você deverá escolher entre uma delas que listamos no infográfico a seguir, de acordo com os requisitos legais:

Previsão legal: Código Civil, artigos 1238 a 1242, e Constituição Federal de 1988, artigos 183 e 191.

Se você leu esse texto e ainda assim tem dúvidas sobre como conquistar a usucapião extrajudicial, deixe aqui o seu comentário que irei responder muito em breve!

Artigo publicado e atualizado em 15/03/2021.